自考房地产法视频 自考房地产法重点笔记

海南房地产法自学考试重点有哪些？关于这个问题，中国教育在线自学平台小编给大家简单解释一下。

房地产法自考重点包含房地产市场研究的意义、房地产市场研究的内容、目标客户群消费行为及市场需求能力研究、项目基本情况调查、营销策划和销售执行阶段的市场研究、房地产市场研究程序、房地产市场研究方法等等。

一、房地产市场研究的意义

房地产市场调研是房地产开发企业客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场的相关信息，并转化为决策所需的信息，以便及时、正确地进行投资的工作过程决策和营销决策。

房地产市场研究的作用

1）帮助企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；

2）帮助房地产企业及时开发新产品，抢占新市场；

3）帮助企业制定正确的营销策略；

4）有利于企业不断提高产品质量，完善企业管理，增强市场竞争力。

2、房地产市场研究内容

（一）宏观投资环境调查

（二）城市房地产市场概况

（3）目标顾客群消费行为及市场需求能力研究

（四）项目基本情况调查

（五）项目所在地区市场情况

（六）项目发展策略建议

（7）营销策划、营销推广、销售执行阶段的市场调研

宏观投资环境调查

1、政治环境

2、经济环境

3、社会文化环境

政治环境

政治环境主要包括政府意识形态、工作效率、政策法规等。一个国家、地区、城市的政治环境将直接影响房地产企业的正常生产经营活动。

经济环境

GDP和国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融证券市场状况；商业零售贸易状况、居民消费结构、居民储蓄信贷状况等。

社会文化环境

居民的受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯和审美观念等。社会文化往往对整个社会产生深刻的影响。文化虽然相对稳定，但并不是固定不变的。尤其是生活习惯和审美观念往往随着社会生产力的发展而发生一定程度的变化。

城市房地产市场概况

1、一级市场土地出让情况，包括出让土地数量及规划用途、土地价格、土地出让金征收情况；

（二）全市商品房建筑面积、竣工面积、销售面积、销售额、空置面积、结构；

3、本市房地产价格走势、不同地区、不同房产类型的价格；

4、全市主要开发商的开发销售状况，包括开发量、竣工量、销售面积、销售金额；

5、三级市场交易；

6、当地房地产行业相关政策法规。

3、目标客群消费行为及市场需求能力研究

1.消费者行为研究

2、市场需求能力调查

消费者行为研究

消费者包括房地产商品的实际购买者和潜在购买者。消费者行为研究的内容包括消费者社会阶层和数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住状况和住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特征等。

市场需求能力调查

需求能力是指市场的需求能力和支付能力。只有有支付能力的需求才是真正的市场容量。

商品房市场需求能力调查主要包括以下几个方面：

1）城镇人口、户数及变化趋势；

2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况等；

（三）居民居住条件及改善目标，包括自有住房率、住房类型、人均居住面积等；

4）居民日常消费支出水平和消费结构；

5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、质量、功能和价格的需求特征。

四、项目基本情况调查

（1）包裹基本状态信息

包括宗地边界、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史及现状信息、项目合作开发情况、征地成本、土地利用规划情况、项目相关投资开发营业税政策；

（二）项目所在地区市场情况

项目区城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通条件、公共配套设施和生活服务设施及供应情况项目所在地区房地产市场及需求情况竞争水平，主要竞争对手提供的产品和服务的种类、数量、质量、特点、营销方式、销售状况等，以及潜在竞争对手的出现。

竞争对手研究还包括竞争对手的管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品定位、类型、发展规模、产品质量、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平、创新能力和开发新产品趋势。

（三）项目发展策略建议

1、市场细分和目标市场研究；

2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；

3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。

5. 营销策划和销售执行阶段的市场调查

1.宏观经济环境研究

2、市场供需及竞争对手动态研究

3、消费者研究，包括：消费者对公司产品和服务的评价、意见和要求，包括物业管理、顾客满意度研究等；

4、对公司自身产品和服务进行研究，包括：产品优缺点分析、满足客户需求方面的缺陷和不足、产品市场竞争地位分析、公司产品市场份额和销售潜力分析；

5、价格研究，包括：产品最合适的销售价格、新产品的定价、老产品的价格调整以及消费者和竞争对手对价格变化的反应；分析公司产品的价格与竞争公司同类产品价格的差异。

6. 房地产市场研究程序

(一)研究准备阶段

（二）正式研究阶段

(3)结果处理阶段

研究准备阶段

1.确定研究目标

2、初步情况分析

3. 制定研究计划

正式研究阶段

1.确定信息来源

2.确定数据收集方法

3.调查问卷及问卷设计

4、抽样调查

5、现场实地考察

结果处理阶段

1. 数据整理与分析

2. 准备研究报告

7.房地产市场研究方法

(一)研究方法

1、综合调查法

2、重点调查法

3、抽样调查方法

(2) 数据收集方法

1、二次数据采集方式：查询、交换、购买、请求、委托信息网络采集

二次数据收集程序 二次数据收集来源

二次数据收集程序

您应该首先确定需要哪些信息。

第二步是从公司内部搜索二手信息。

第三步，从企业外部寻找。

第四步，对要收集或采集的二手数据进行评估，即评估数据的有效性。

最后一步是确定需要收集的主要数据。只有决策所必需但无法从二手数据中获得的信息才需要收集原始数据。

二手数据来源

1. 内部来源：

个人数据库、公司档案（会计记录、销售报告、其他数据）、公司内部专家。

2. 外部来源

（一）组织机构，包括图书馆、驻外使团、国际组织、国内政府机构、商会或贸促机构、行业协会、出版社、研究机构、银行、消费者组织、其他公司等。

（二）文献资料，包括文献目录、工商银行名录、贸易统计、报刊、综合工具书等。

(3)计算机数据库、互联网

（四）公司外部专家

(5) 营销研究公司

2.如何获取商业信息：向市场研究公司购买

3、原始数据采集方法：

（一）访谈方式：面谈调查邮寄调查拘留调查电话调查

(2)观察方法：直接观察法间接调查法

(3)实验方法

普通法

英国法或者普通法必须强调一个重要的时代，那就是1066年诺曼底公爵威廉征服英格兰。在此期间，英国出现了继承问题。威廉认为自己应该成为英格兰的新国王，于是他带领诺曼人征服了英格兰。威廉征服英格兰后，开始实施一系列政治和法律制度变革。因此，通常说1006年的诺曼征服开启了普通法的形成过程。

为了体现王权，进行了土地测量，编撰了《末日书》。在这个过程中，代表国王前往各地征税的税吏后来成为了最初的巡回法官。

普通法的本义是普遍接受的法律，是通过具体案例总结和概括的。人们习惯上将普通法称为判例法。

体现王权的令状制度也与普通法的发展密切相关。令状成为起诉权的证据，没有令状就不能提起诉讼。

注：“程序先于权利”是普通法的特点。

(2)公平：体现法官制定的法律。衡平法是普通法的补充。

衡平法与普通法之间的冲突。这场冲突以詹姆斯一世确立“公平第一”的原则而结束。

在英国法的历史形成过程中，普通法的形成主要受益于王权和中央集权制度的发展。它强调一种统一，而衡平法的出现主要是为了弥补普通法的缺陷。

（3）成文法：1215年《大宪章》是成文法发展的一个重要过程。

2. 美国法律

美国法的形成最直接的起源于英国法。

美国法的形成是普通法在自身历史发展过程中根据自身需要进行的选择性权衡。从总体法律结构和理论背景来看，它也属于普通法体系，但从一些具体的法律体系来看，美国法有自己的特殊性。

美国宪法：

1789年，美国第一届联邦国会开幕，正式宣布联邦宪法生效。

美国宪法在其形成过程中为后来的美国法律奠定了基础。

三、英美司法制度

（一）法院组织

1.英国

上议院是事实上的最高法院。

2. 美国

双轨法庭组织。

美国的法院组织体系有两种：联邦法院组织体系和州法院组织体系。

（二）美国最高法院的司法审查权

“马伯里诉麦迪逊”案确立了司法审查的宪法原则。

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